Foglaló vagy előleg? Mit kockáztat a vevő az ingatlanvásárlás során?

Egy ingatlan megvásárlásakor nemcsak az számít, hogy mennyit fizetünk, hanem az is, hogy mikor, milyen jogcímen és milyen feltételekkel vállalunk fizetési kötelezettséget.

A vételárban történő megállapodás fontos mérföldkő, de a vevő számára a következő lépés legalább ilyen jelentős: az adásvételi szerződés előkészítése és a vételár első részletének megfizetése.

Magyarországon az ingatlanügyletek során gyakran találkozunk a foglaló és az előleg fogalmával. A két kifejezést a hétköznapi beszédben sokszor felcserélhetőként használják, jogi következményeik azonban alapvetően eltérnek.

Egy 120 millió forintos ingatlan esetében például a 10%-os foglaló 12 millió forintot jelent. Ennek az összegnek az elvesztése már önmagában is jelentős pénzügyi kockázat.

Éppen ezért a kérdés nem egyszerűen az, hogy mekkora foglalót kér az eladó, hanem az, hogy milyen körülmények között veszítheti el azt a vevő, és ezek a körülmények mennyiben állnak az ellenőrzése alatt.

1. Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A foglaló és az előleg egyaránt beszámíthat a vételárba, amennyiben az adásvétel a megállapodás szerint teljesül.

A lényegi különbség akkor válik fontossá, ha az ügylet valamilyen okból meghiúsul.

Foglaló

A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál.

A magyar Polgári Törvénykönyv alapján, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért az egyik fél felelős, a foglalónak külön jogkövetkezménye van:

• Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, elveszítheti az átadott foglalót.
• Ha az eladó felelős, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.
• Ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért, vagy mindkét fél felelős érte, a foglaló visszajár.

Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem feltétlenül zárja ki az egyéb szerződésszegési következményeket.

Előleg

Az előleg a vételár előre megfizetett része.

Önmagában nem kapcsolódik hozzá a foglalóra jellemző szankció.

Ha az adásvétel meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, de ez nem jelenti azt, hogy a szerződésszegő fél automatikusan mentesülne minden további felelősség alól.

Az eladó például a szerződés és az alkalmazandó jog alapján kártérítési vagy más igényt érvényesíthet.

A két konstrukció közötti különbség tehát nem pusztán elnevezés kérdése: a felek pénzügyi kockázatát is befolyásolja.

2. Kötelező a 10%-os foglaló?

Nem.

Magyarországon nincs olyan általános jogszabályi előírás, amely szerint ingatlanvásárláskor kötelező lenne a vételár 10%-át foglalóként megfizetni.

A 10% elterjedt piaci gyakorlat, nem jogszabályban meghatározott kötelező mérték.

A felek ennél alacsonyabb vagy magasabb összegben is megállapodhatnak, és olyan fizetési konstrukciót is kialakíthatnak, amelyben a vételár első részlete részben vagy egészben előlegként kerül megfizetésre.

A foglaló mértékét mindig az adott ügylet körülményei alapján célszerű meghatározni.

Egy készpénzből finanszírozott, egyszerű jogi helyzetű ingatlanvásárlás és egy hitelfelvételtől vagy hatósági engedélytől függő ügylet kockázatai jelentősen eltérhetnek.

A bíróság a túlzott mértékű foglalót a kötelezett kérelmére mérsékelheti, erre azonban nem célszerű előzetes kockázatkezelési megoldásként tekinteni.

A megfelelő foglaló nem feltétlenül a piacon leggyakrabban alkalmazott összeg, hanem az, amelynek vállalása az adott tranzakcióban indokolható.

3. Mi történik, ha a vevő nem kapja meg a bankhitelt?

Ez az egyik legfontosabb kérdés hitelből finanszírozott ingatlanvásárlás esetén.

Tegyük fel, hogy a vevő megállapodik egy lakás megvásárlásáról, aláírja az adásvételi szerződést, és megfizeti a foglalót.

A bank azonban később elutasítja a hitelkérelmét, vagy a vártnál kisebb összeget hagy jóvá.

Visszajár ilyenkor a foglaló?

Nem feltétlenül.

A válasz a szerződés tartalmától, a meghiúsulás okától és a felelősség megítélésétől függ.

A banki finanszírozás elmaradása önmagában nem garantálja, hogy a vevő visszakapja a foglalót.

Ezért különösen fontos előre tisztázni, hogy a szerződés miként kezeli a hitel jóváhagyásának elmaradását.

Lehetséges megoldás lehet például:

• A finanszírozáshoz kapcsolódó szerződéses feltételek meghatározása.
• A hitelkérelem benyújtására és elbírálására vonatkozó határidők rögzítése.
• Annak szabályozása, hogy mi történik, ha a bank a szükséges hitelösszeget nem hagyja jóvá.
• A foglaló visszafizetésére vonatkozó feltételek egyértelmű meghatározása.

Ezek nem automatikus vevői jogosultságok, hanem olyan kérdések, amelyekről a feleknek meg kell állapodniuk.

4. Mi történik, ha a külföldi vevőnek hatósági engedélyre van szüksége?

A külföldi ingatlanvásárlók esetében további kockázatot jelenthet a tulajdonszerzéshez szükséges hatósági engedélyezési eljárás.

Magyarországon bizonyos külföldi állampolgárok ingatlanszerzéséhez hatósági engedély szükséges. Az Európai Unió, az Európai Gazdasági Térség és Svájc állampolgáraira általában eltérő szabályok vonatkoznak; az engedélykötelezettséget az adott vevő és ingatlan körülményei alapján kell vizsgálni.

Az engedélyezési folyamat időt vesz igénybe, és az eljárás eredménye nem kizárólag a vevő döntésétől függ.

Képzeljünk el egy helyzetet:

Egy külföldi vevő 128 millió forintért kíván megvásárolni egy budapesti lakást.

Az eladó 10%, azaz 12,8 millió forint foglaló megfizetését kéri, és ragaszkodik egy meghatározott teljesítési határidőhöz.

A vevő ugyanakkor csak a szükséges hatósági engedély birtokában tudja a tulajdonszerzést a tervezett módon véglegesíteni.

Ebben a helyzetben különösen fontos kérdés:

Indokolt-e a vevőnek 12,8 millió forintot kockáztatnia egy olyan hatósági eljárás eredménye vagy időtartama miatt, amelyet nem tud teljes egészében befolyásolni?

Álláspontunk szerint ezt a kockázatot nem szabad automatikusan a vevőre terhelni.

A szerződésben megfelelően rendezni kell az engedélyezési eljárás szerepét, a teljesítési határidőket és az esetleges meghiúsulás következményeit.

Ez történhet például az engedélyezéshez kapcsolódó feltételek, határidők és visszafizetési szabályok megfelelő kialakításával.

A konkrét jogi megoldást minden esetben az ügyletben közreműködő ügyvédnek kell kidolgoznia.

A vevő együttműködési készsége nem jelentheti azt, hogy korlátlanul vállalnia kell egy hatósági eljárás kockázatait.

5. Mit jelent az ügyvédi letét, és hogyan védheti a vevőt?

Ingatlanvásárlás során a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevő egy meghatározott összeget közvetlenül az eladó helyett ügyvédi letétbe helyez.

Ilyenkor az összeg kezelésének, kiadásának és visszafizetésének feltételeit letéti megállapodás szabályozza.

Az ügyvédi letét előnye, hogy a pénz nem feltétlenül kerül azonnal az eladó rendelkezésére.

A letétkezelő ügyvéd a letéti megállapodásban rögzített feltételek szerint járhat el.

Ez különösen hasznos lehet olyan helyzetekben, amikor:

• A tulajdonszerzéshez hatósági engedély szükséges.
• Bizonyos dokumentumok vagy hozzájárulások még hiányoznak.
• A felek meghatározott feltételek teljesüléséhez kívánják kötni a pénz kiadását.
• A tranzakció teljesítésének időpontja bizonytalan.

Ugyanakkor fontos különbséget tenni a pénz őrzésének módja és jogi minősítése között.

Az ügyvédi letét önmagában nem jelenti azt, hogy a vevő minden körülmények között visszakapja a pénzét.

Ha a letétbe helyezett összeg foglalónak minősül, annak jogkövetkezményeit a vonatkozó szerződéses rendelkezések és jogszabályok határozzák meg.

A letéti megállapodásnak ezért egyértelműen rendeznie kell, hogy milyen feltételek teljesülése esetén fizethető ki az összeg az eladónak, és mikor jár vissza a vevőnek.

6. Mikor érdemes átadni a foglalót?

Az ingatlanvásárlás során gyakran jelentkezik nyomás arra, hogy a vevő minél hamarabb fizessen valamilyen összeget a vásárlási szándéka komolyságának igazolására.

Ez különösen akkor fordulhat elő, ha több érdeklődő van, vagy az eladó gyors döntést szeretne.

A vevőnek azonban érdemes különbséget tennie a komoly vásárlási szándék kifejezése és egy jelentős összeg feltétel nélküli kockáztatása között.

A foglaló megfizetése előtt célszerű tisztázni:

Az ingatlan jogi helyzetét. Ki a tulajdonos? Vannak-e terhek, korlátozások vagy olyan körülmények, amelyek befolyásolhatják az adásvételt?

A finanszírozást. Rendelkezésre áll-e a szükséges vételár, vagy annak egy része banki finanszírozástól függ?

A teljesítési feltételeket. Mikor és milyen feltételekkel kell a vételárat megfizetni?

A birtokbaadást. Mikor kerülhet ténylegesen a vevő birtokába az ingatlan?

A fennálló bizonytalanságokat. Van-e olyan műszaki, jogi vagy hatósági kérdés, amelynek megoldása még szükséges?

Ezeknek a kérdéseknek a rendezése nem feltétlenül lassítja az ügyletet.

Sok esetben éppen ellenkezőleg: segít megelőzni a későbbi vitákat, és kiszámíthatóbbá teszi a teljesítést.

7. Miért nem elég csak a vételárban megállapodni?

Egy ingatlanügyletben könnyen kialakulhat az a helyzet, hogy a felek ugyan megállapodnak a vételárban, de a szerződés egyéb feltételeiben még jelentős nézetkülönbségek vannak.

Például:

• Az eladó magas foglalót kér.
• A vevő a finanszírozás jóváhagyásához szeretné kötni a teljesítést.
• A felek eltérően ítélik meg egy hatósági engedélyezési eljárás kockázatát.
• Az eladó gyors birtokbaadást szeretne, miközben a vevőnek több időre van szüksége.
• Egy műszaki vagy jogi probléma megoldása még folyamatban van.

Ezek nem feltétlenül másodlagos kérdések.

A vevő számára akár fontosabbak is lehetnek, mint néhány százezer forint különbség a vételárban.

Ezért a Budapest Buyer's Agentnél a tárgyalási stratégiát nem kizárólag az ajánlati árra építjük.

A cél olyan megállapodás kialakítása, amelyben a vételár mellett a teljesítés feltételei és a kockázatok megosztása is elfogadható.

8. Hogyan segíthet a független vevői képviselet?

A vevői képviselet feladata nem az, hogy mindenáron alacsonyabb vételárat érjen el.

Legalább ilyen fontos annak felismerése, hogy az adott tranzakcióban milyen kockázatokat vállal a vevő, és melyek azok a feltételek, amelyekről még a szerződés aláírása előtt érdemes tárgyalni.

A Budapest Buyer's Agent munkája során ezért a vételi ajánlat és az adásvételi szerződés előkészítését egymással összefüggő folyamatként kezeljük.

A vevői képviselet és az ügyvédi közreműködés együtt segíthet abban, hogy:

• A vevő tisztában legyen a vállalt pénzügyi kötelezettségekkel.
• A nyitott jogi és műszaki kérdések időben azonosításra kerüljenek.
• A tárgyalás ne kizárólag a vételárról szóljon.
• A szerződéses feltételek megfelelően tükrözzék a tranzakció kockázatait.
• A vevő megalapozott döntést hozhasson a kötelezettségvállalásról.

A szerződéses konstrukciók jogi kidolgozása és ellenőrzése minden esetben az eljáró ügyvéd feladata.

Összegzés

A foglaló és az előleg közötti különbség elsőre technikai részletnek tűnhet, valójában azonban jelentős pénzügyi következményekkel járhat.

Egy ingatlanvásárlás során nemcsak az a fontos, hogy a felek milyen vételárban állapodnak meg, hanem az is, hogy a vevő milyen feltételekkel vállal kötelezettséget.

A jó megállapodás nemcsak a vételárról szól. Hanem arról is, hogy a felek tisztában vannak a vállalt kockázatokkal, és azok megosztását megfelelően rendezik.

A Budapest Buyer's Agentnél ebben támogatjuk ügyfeleinket: a megfelelő ingatlan kiválasztásától a tárgyalásokon át a vásárlás lezárásáig.

Tudatos döntéseket támogatunk. Nem ingatlanokat értékesítünk.